20年后北上深的豪宅将达到100万平米！
蒋老师预测20年后，沪深核心城市豪宅房价将分别达到300万一平米和100万一平米。
2.为避免购房者陷入投资陷阱，如一味追求面积大、海景房等，需警惕市场中的坑点。
3.由于供需关系的变化，房地产市场呈现两极分化，刚需房低迷，改善房和豪宅需求旺盛。
4.改善需求集中爆发，一线城市和强二线城市纷纷建设次核心板块和郊区板块，吸引中产阶层。
2024年7月，是三核产品的房价最低点，从2024年7月以后，中国房子开始出现分化：
毋庸置疑，二十年后，沪深顶级豪宅会达到300万一平米，其他豪宅，会达到100万一平米。
你去韩国首尔江南区看一下就知道了，1970年，首尔江南区的房价，大概是3000元一平米，你猜一下， 现在江南区的房价多少钱一平米？
打开你的想象力，你也想不到，现在江南区是500万一平米，记住，不是500万一套，而是500万一平米。
深圳在过去20年，是全球富人数量增长最多的城市，按照深圳现在的高科技产业发展速度，华为、比亚迪这种领军企业的发力，目前深圳的经济体量，已经位居全球第十位，20年后呢？是不是前五前六的水平？
是不是跟纽约、巴黎、伦敦、上海齐名？那深圳的房价怎么就不能达到300万一平米呢？还是贫穷限制了大家的想象力？
核心城市核心地段的房子，从长线来看，绝对是优质资产，跑赢通胀绝对没问题。
现在国内很多城市，都在批量价建设第四代住宅，容积率很低，绿化非常好，得房率140%以上，但往往这种房子都建在非核心区，所以很多人牺牲了地段，买了郊区大平层。
这种房子住起来舒服吗？还挺舒服的，价格也便宜单，但有个问题，这种房子如果你不是自住，仅限于投资，那就很麻烦了，因为你买下来，很有可能租不出去，即使能租出去，租金也特别低，根本不划算，最关键是，这种房子周边没有啥产业，缺乏升值属性。这就是一个消费品。还不如买几个LV包包，LV你不喜欢，你还可以卖掉，而这种郊区大平层， 以后卖都卖不掉，逐年贬值。
你知道深圳湾一号，跟东部华侨城的天麓别墅，同样都是海景豪宅，并且东部华侨城的天麓别墅，海景更美，空气更好。
深圳湾一号呢？外地人很羡慕，但其实那地方本地人都知道，原来就是一个臭水沟开发的，往上翻10年，你到深圳湾公园走一走，你会很嫌弃那个地方，因为一股臭鱼烂虾的味道。
10年前，你根本不会相信，深圳湾一号的价格，会超过风景美如画的华侨城天麓。
2007年，东部华侨城天麓开盘卖多少钱一平米呢？13万一平米，一栋300平米的别墅，售价4000万。
2015年，深圳湾一号，卖多少钱一平米呢？高楼层，景观面好的大平层卖10万一平米，一套400平米的大平层，也是卖4000万。
现在呢？东部华侨城天麓，一栋300平米的别墅，使用面积超过500平米，卖多少钱呢？不到1000万，折算下来，3万多一平米，就这价格，还卖不出去，看都没人来看。
深圳湾一号呢？高楼层看海景的大平层，单价每平米超过25万，400平米，总价超过1个亿。
你看，同样都是海景房，为何当初一样的总价，而现在却相差10倍？便宜的那套房子，还无人问津。
2007年，深圳南山的高科技产业还刚开始发展，势能还没有起来，那个时候，富人喜欢买盐田的海景房，所以那个时候，盐田的房价全深圳最贵。
现在呢？富人都扎堆在深圳的南山和福田，高科技产业基本扎堆在深圳湾一带，深圳400家上市公司，200家都聚集在深圳湾这个不到10平方公里的地带，高端产业和高端人口，直接推高了深圳湾的房价。
而盐田因为缺乏产业和配套，富人逐步搬离，你现在去东部华侨城这个景区去看，当年门票要200多一个人，现在东部华侨城茶溪谷免费对外开放，景区处于一个半运营状态了，里面的商店都关门了，人走茶凉的感觉。
房子，最终的落脚点是居住，是以人为本，人跟着什么在走？是不是跟着工作地点走？跟着产业走？所以，一味痴迷海景房，最终会被海景吞噬掉，亏得渣渣都不剩。
同理，当年三亚凤凰岛的海景房，单价炒到了10万一平米，现在呢？3万一平米都卖不出去。
当年位于惠州的碧桂园十里银滩，号称亚洲最美的海景豪宅，200平米的大户型，2011年开盘，单价达到2.8万一平米，一套海景房要500多万，现在呢？50万都卖不出去，是的，你没看错，是50万都卖不出去，这不是膝盖斩，这是脚踝斩。
当一线城市郊区的海景房都亏掉了70%，你认为其他城市的海景房，还有未来吗？
厦门岛内，看山、看湖、看河、看海，紧邻厦门产业中心地带的海景房，比如说帝景苑，现在也要10万一平米。这个是保值和增值的。
再就是深圳，沿着深圳湾18公里沿线的房子，虽然空气中弥漫着臭鱼烂虾的味道，但是架不住这里是深圳产业最高端的地方，所以即使空气不得劲，但是人家也得20万一平米起步。
最典型的一个板块，就是深圳布吉，当时有一个新盘，很漂亮，2017年就卖到了8万多一平米，2020年涨到了11万一平米，房子挑不出缺点，因为89平米的户型，加上赠送面积，可以达到120平米，客厅40平米， 还有4个卧室和一个书房，3个卫生间，就为你这户型牛不牛？现在呢？该楼盘跌到了5万多一平米，相当于腰斩了。
为啥跌了这么多？虽然这个小区很漂亮，但是周边都是城中村和小产权，人家小产权卖1万多平米，小区设计一点都不输你商品房，最关键是城中村很嘈杂，晚上乱哄哄，各种烧烤、油烟，影响了商品房的定位。
所以，大家在买房的时候，一定要多看看周边的环境和配套，如果只是小区好，周边乱糟糟，也不能买，价格再便宜都不能买。
举例，深圳前海有一个小区，一共6栋楼，其中有3栋属于保障性住房，另外3栋是商品房。
保障房与商品房的公区是互通的，配套是一样的，区别在于，保障房单价是6万，商品房单价是11万，结果这个小区，不仅保障房不好卖，商品房同样也不好卖。
为啥？想买商品房的人会想，我现在11万单价买进去，万一买了保障房的人，他8万的单价卖出怎么办？那我买的商品房不是血亏？最关键，我买进来，我是商品房业主，天天在楼下花园，跟买保障房的业主在一起玩，圈层属性能一样吗？
想买保障房的人，他们会想，哇靠，6万单价也不便宜呀，100平米也要600万，而且这个小区得房率只有不到70%，折算下来，单价也要9万多一平米了，我傻吗？
大家看明白了吗？保障房归保障，商品房归商品，其实要执行起来，需要增加一点，那就是要把保障房隔绝市场化。
第一，以后市面上不准有多种产权性质的保障房，什么人才房、安居房、廉租房、共有产权房，这些房子都不建了。以后只有两种保障房，一种是配售型保障房，一种是租赁型保障房。
第二，配售型保障房不能跟商品房建在同一个小区，且配售型保障房无法上市交易，只能在内部流转，或者等待相关部门回购。且配售型保障房，个人只能占有50%的产权，相关部门占50%的产权，当然，价格上只有商品房价格的5-6折。
第三，租赁型保障房可以允许跟商品房出现在同一个小区，租赁的价格，约为市场价的50%左右。
此政策一出，其实是完善了保障房的制度，如果把保障房跟商品房混为一谈，其实是不利于社会进步的，反而会让大家消极怠工。
为啥？很简单的道理，你花100万的买商品房，在某一个小区获得一套房子，结果人家花25万就可以买到你小区的房子，配套跟你一模一样，面积跟你一模一样，你说你还会买商品房吗？不会了！
原来赚100万才能买一套房，现在25万就买到了，你就不会努力去赚100万了，这有点吃大锅饭的味道，如果保障房跟商品房无法区隔，那对社会来说，其实是灾难。
现在把保障房单独形成一个封闭系统，只能在内部流转，无法市场化交易，且产品上跟商品房有差异，那么这就不会损害买商品房的人的利益，从根本解决了吃大锅饭的局面。
当然，即使这样， 很多人也会对此政策嗤之以鼻，但不得不承认，这已经是最大程度的公平了。
让商品房归商品，让保障房归保障， 这不仅仅是口号，而是对房地产市场化与底层老百姓的居住需求，最大程度的平衡，也是居者有其屋集中体现，是社会主义价值观，迈向共同富裕的关键一步。
根据中指研究院的最新数据：2025年1-4月，中国最具代表的30座城市里面，其中有20个城市的改善住宅成交套数出现了同比上涨：
其中，南京、青岛、东莞、泉州，120平米以上的住宅成交套数占比幅度，提升均在8个点以上；
以北京为例，总价在500万以内的住宅产品，占比较去年同期下降了2个百分点，总价在1000万以上的住宅产品，占比较比去年提升了8.7个百分点；
近期，北京一个新楼盘，一次性推出444套住宅产品，其中139-267平米的四房，占整体房源比例高达89%，而118平米-139平米的户型仅占比10%。444套房源，首开就卖掉了405套，成交金额67亿，136平米户型总价在1300万起。
除了北京，上海的改善房需求也非常强烈，5月21日，上海壹号院三批次线套房源全部售罄，销售金额高达40.25亿元，主力户型都是300平米-350平米，均价18.5万/平米，上海人有钱，名不虚传！
除了一线城市，强二线城市代表杭州，改善房需求也是井喷式增长，其中杭州某楼盘共计开盘152套房源，户型面积为212平米-388平米的大户型，精装限价6.75万/平米，最低总价在1500万起步。
足以可见，随着保障性住房的紧锣密鼓建设，房地产市场呈现两极分化，刚需房越来越低迷，改善房和豪宅，需求则越来越旺盛。
现在一线城市和强二线城市，不仅仅在核心板块建设改善房和豪宅，并将触角伸到了次核心板块和郊区板块，用顶级产品力和顶级服务来吸引中产。
随着第四代住宅概念的渗透，好房子的标准被提高，房地产市场也会进一步分化。
对于购房者而言，如果在能力范围内，最好的方式，就是把老旧房子出清，然后置换一套能够保值和升值的改善房，这才是明智原则。
老旧房子，就好比当年的黑白电视机，当彩色电视机出来的时候，黑白电视机就不值钱了！
当液晶电视出来的时候，彩色电视机也不值钱了，当高清4K平板电视出来的时候，液晶电视也不值钱了。
从1993年房改开始，现代化的楼梯房，带花园的小区，成为当时老百姓向往的住宅；
到了2008年之后，中国城市化进程加速，全国各地都在造新城、造新区，那个时候，小区开始实现人车分流，带超大花园，各种基础配套、健身房、游泳池都有了，这种产品迅速风靡市场，受到大家的追捧。
最近几年，所谓的第四代住宅兴起，以杭州、上海、成都为代表的城市，迅速盖起了第四代住宅，特征就是，每套房都有独立入户厅，小区停车场都是星空顶，小区园林为双层设计，一楼+下沉式花园，然后小区每一栋住宅，一楼都是架空层，然后做成不同主题的会所和多功能休闲区域，有茶室、书房，有室内高尔夫、有宴会厅、有儿童游乐空间，有健身房、有业主私人影院、有室内恒温泳池，总之，五星级酒店的配套，这里都有，五星级酒店没有的配套，这里也有。
当然，以后的人才房和保障房， 配置也不低，但是品质跟改善房，还是有很大的距离。
那以后的商品房，肯定不是卖给普罗大众了，好处就是，大家买不起商品房，其实保障房也是不错的，基础的生活配套，应有尽有，只是像恒温泳池、室内高尔夫、代客泊车、8万块钱一台的跑步机，业主私人宴会厅这些玩意，肯定不会有的，如果有，大家的收入，也很难支撑一平米12元的物业费。
注定了，我们的房地产市场，是走新加坡路线，那以后大部分人，肯定都是住保障性住房了。
在我们工作和生活过程中，需要一个很重要的能力，那就是分辨信息真假的能力，就是你如何辨别一个人说话，到底是真的还是假的？你如何判断一个人认知水平的高低？你如何分辨哪些是真知灼见，哪些是割韭菜的言论？
如果一个人的表达很复杂，说的不清不楚，我会直接打乱他的表达，毫不留情，为啥？因为一个人如果连一个道理都说不清楚，说明他并不懂这个道理，或者懂这个道理，但是他想利用你不懂，想忽悠你。
这个世界有很多知识，每个知识点就像是一片树叶，但是你不需要把每一片树叶都看遍，你只需要顺着树叶往下看，一直看到树最底部，接着深挖，你就会找到树根。
是深圳人地矛盾最冲突，导致市场需求远远大于供给，所以房价在每一轮上涨周期里面，深圳涨幅最大。
为什么香港房价全球排名第一？也是因为供需矛盾最突出，香港一个弹丸之地，900多平方公里，但是目前开发面积不到300平方公里，居住了700多万人，供需矛盾太大，导致房价居高不下。
供需关系发生变化，那就会引起价格的波动，而价格波动反过来又会调节人们的生产活动，当生产大于需求的时候，那经济就会陷入萧条，当需求大于生产的时候，就会产生经济繁荣的景象。
你知道为什么国家这次鼓励很多范围开始实行，2.5天休假模式，周五上班到12点，就开始放假。
官方媒体和记者说，就是说要延长假期，让老百姓有更多时间外出旅游，刺激消费。
其实说这些话的记者，对经济学的认知太浅薄了，执行2.5天休假模式，根本上是因为现在经济内卷，生产的产品供应远远大于需求，挤压了一大批库存，现在需要政策干预，中国人太勤劳了，反而会导致供需失衡，现在延长假期，其实是缩小生产规模，达到供需平衡，根本目的是让经济复苏。
比如说大国之间的博弈，其实背后也是供需关系的博弈，供需关系博弈的背后，其实是利益在博弈！
所谓的人性，所谓的利益，其实背后就是一根金线，你顺着这根金线往上找，你会挖出很多现象，都有一个共同点，那就是供需关系。
财富的第一性原理，不是金钱的数量，而是选择权，而选择权如何提升呢？本质就是你的价值，你能够让更多人需要你，你就拥有了更多的选择权。
不管在职场、还是创业、还是婚恋市场、所有的关系下，都需要遵循供需关系，房价也不例外。
明白了这个逻辑，我希望大家以后分析事物，都习惯从供需关系的角度去解读，你会格外清醒，你会站在第三方视角，客观公正去看待一件事情，做到这一点，说明你成熟了！