太牛！贵近1万平！鼓楼神盘房价碾压河西顶豪
这一对比数据瞬间在365南京买房交流群中掀起波澜，有人说是南京楼市重回主城，也有人说是河西豪宅更迭速度太快......
曾经被热捧的河西豪宅为何价格大幅回调？主城“老牌”豪宅又凭什么在低迷市场中保持价格坚挺？
说起仁恒桃园世纪，可谓是入市即巅峰。当年项目首开时，有媒体讲鼓楼小桃园板块内的仁恒桃园世纪、中海桃源里和当代万国府比作桃园“三国杀”。
仁恒桃园世纪的前身是鼓楼滨江G01地块，地块在2016年被招商以48.2亿拿下，当时的楼面地价就达到了29899元/平米，最终由仁恒操盘，精装均价4.5-5万/平。
房源设计、施工、装修、物业等均由仁恒负责，是仁恒继仁恒继江湾城之后的南京新作。
两代“地王”加一个当年首进南京的当代置业，齐聚主城小桃园，确实看点十足。三大项目里，属仁恒桃园世纪体量最大，基本是中海桃源里的2倍，当代万国府的4倍，这也使得项目产品更为多样化，高层、小高层、花园洋房都有。
该项目于2018年首开时，精装均价仅4.38万-4.5万元/㎡，吸引了2394组人报名摇号，中签率低至21.6%，开盘当天基本售罄。
2022-2023年6月期间，小区共成交8套房源，单价全部突破6万/㎡。其中2023年成交5套，2022年成交3套。
最惊人的是2023年一套110.2㎡小高层，成交总价760万，单价高达约6.9万/㎡，比2018年首开时的价格高出约2.5万/㎡。
即便在2024年市场整体调整期，仁恒桃园世纪的表现依然可圈可点。今年初，惠园一套157.82㎡的4房以单价约5.2万/㎡成交，虽然创下小区最低纪录，但相比河西中豪宅的降幅明显温和。而这套最新成交的150.23㎡房源则再次证明其价格韧性。
仁恒桃园世纪的坚挺价格，很大程度上源于南京人深厚的“主城情结”以及周边“竞品”少。
项目紧邻小桃园而建，不少高层住户可眺望湖景，部分高层甚至能欣赏锦绣公园、阅江楼的美景，实现了真正的“景区居住”。
从地图上看，小区门口就是在建的9号线白云亭站，未来公共交通将更加便捷。小区北邻十二中，旁边就是三甲医院南京医科大学第二附属医院，孩子上学、老人就医都近在咫尺。这种成熟便利的生活配套是新兴板块难以比拟的。
小区内部环境同样令人称道。每年秋天银杏黄时，桃园世纪的美景都会被业主刷屏社交媒体。
值得一提的是，桃园世纪还配建了2500㎡左右的高端专属会所，仅为859户业主家庭专属，会所内设恒温泳池、有氧健身、亲子游乐园等国际化高标准人性配套。
仁恒物业的专业维护也是保值关键。物业人员会根据植物特性定期养护，水景杂物每天清理一次，确保小区品质始终如一。这种精细化管理让交付多年的社区依然保持崭新面貌。
相比之下，位于河西中的海玥名都近期一套134.35㎡房源以4.4万/㎡成交，单价仅为仁恒桃园世纪的约70%。这一价格与其巅峰时期的9万+成交形成鲜明对比。
该项目用地原是2002年拍出的奥体新城B3地块，后因2013年南京发布的国资房企“退市令”，于2014年由上海建工以35.2亿元接手。
项目在2018年6月开盘，4907人报名摇号，均价45413元/㎡，中签率仅为5.8%。
而目前该小区近期二手房成交均价为51171元/㎡，在1年前这一数据为69346元/平。虽然成交价降了不少，但这套低价房源的成交原因是多样的。
在当下80多平都能做三房两卫的“四代宅”时代，134平的房子已奔向4房了，而这套房源仅仅设计了两房，而且户型不是很规整，没有改造的空间，户型设计确实有些落伍。
但户型也不是唯一的影响因素，毕竟在2年前同户型能卖到1000万，单价突破7.2万/平。
河西一直以来都是南京楼市的风向标，特别是顶豪聚集，大量全新产品这两年疯狂上市。
过去两年，河西顶豪一般在1500万以上，伟星长江之歌、中宁府、天琴华樟等重新定义了南京楼市的天花板。
但进入2024-2025年以后，丹荔云府、金陵序等一线万+，直接抢占了同价段的二手豪宅客源。
四代宅、高得房率、全新外立面、阔气的大门、精致的会所、时尚的装修风格等等，直接将原本这个价格段的二手豪宅“按在地上摩擦”，二手豪宅想要卖得掉只能降价。
所以不仅仅是海玥名都，包括万科光明城市、西堤国际、星雨华府等老一批河西中豪宅也迎来了一波不小的降价。
虽然海玥名都的二手房价正在被多种原因冲击，但部分户型仍然能够保持较高的成交价格。特别是今年1月，一套建面约182.46㎡的房源，以总价1152万成交，单价63137元/平。
南京的改善客群正变得更加理性精明。他们既向往仁恒桃园世纪这样主城核心区的高品质社区，也关注河西新兴豪宅区的迭代产品。而开发商则需要在产品打造上更加用心，因为在市场分化时代，只有真正的“硬核”产品才能赢得买家青睐。
无论市场如何变化，一个不变的真理是：真正的好房子，既要有看得见的品质，也要有经得起时间考验的价值根基。这也是仁恒桃园世纪给南京楼市上的一堂生动课。
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